Des universitaires avec une conviction : l’importance d’un débat ouvert et accessible

« En France, on devient propriétaire de plus en plus tard, quand on est de plus en plus riche »


Cet entretien est publié dans le cadre de l’opération « Relançons le débat économique »

 

Comme bien d’autres sujets économiques, la question du logement a été absente de la campagne pour l’élection présidentielle. Si chaque candidat a abordé le sujet, les propositions se sont souvent limitées à quelques incantations et « solutions magiques », sans programme précis planifiable sur le long terme. Dans le cadre de l’opération « Relançons le débat économique », lancée par le Cercle des économistes, Erwann Tison s’est penché sur le sujet et publie une note avec des propositions fortes : « Les cinq dysfonctionnements à corriger sur le marché du logement ».

En quoi une bonne politique du logement est-elle primordiale pour la société et pour l’économie ? 

Tout simplement parce que le logement est au cœur des préoccupations des Français, mais de manière indirecte. Le logement n’apparaît qu’à la 10e ou 15e place des préoccupations directes Français mais, quand on regarde leurs autres préoccupations, on voit que le logement y est intimement lié. 

Intéressons nous d’abord au pouvoir d’achat. Le logement absorbe 22% du budget des Français, soit 6 points de plus qu’au début des années 2000 ! Il représente aujourd’hui près de 70% de leurs dépenses non pilotables. A cet enjeu de pouvoir d’achat, on pourrait ajouter un enjeu d’aménagement du territoire : il est difficile de pouvoir se loger très loin de son lieu d’activité. On a donc besoin de faire mieux coïncider les logements avec les zones de de travail et d’activité. Ensuite, il y a un enjeu de finances publiques, car le logement représente 42 milliards d’euros de recettes nettes par an pour l’État. Enfin, il y a un enjeu d’écologie, le logement émettant près de 25% des émissions de CO2 au niveau national. 

Quels sont les 5 dysfonctionnements dont vous parlez dans votre note ? Quels sont les principaux curseurs sur lesquels appuyer ? 

Tout d’abord, il y a un vrai problème de pouvoir d’achat lié au logement. Le pouvoir d’achat est amputé et abîmé par la politique du logement. L’inflation y est extrêmement forte : elle est quatre fois supérieure à l’inflation des prix, et même supérieure aux gains de pouvoir d’achat ! Le deuxième dysfonctionnement, c’est l’inégalité dans la répartition de l’offre de logements sur le territoire, avec des zones qui sont sur-dotées et des zones qui sont sous-dotées en logement par rapport à la demande qui s’exprime.

Ensuite, il y a un problème lié au logement social qui, quand on regarde les chiffres, est de moins en moins accessible aux profils les plus défavorisés. Il ne remplit plus sa mission première d’amortisseur social. Il y a également un problème d’inégalités de patrimoine, car le logement est réparti de manière inégale au sein de la population française. Le taux d’accès à la propriété diffère largement, et de plus en plus, selon les catégories professionnelles et selon les catégories d’âge. Le dernier dysfonctionnement est lié à la problématique écologique. Le logement est très gourmand en carbone mais, malheureusement, les mesures qui sont prises ne vont pas dans le bon sens ou, si elles vont dans le bon sens, ne sont pas sur des temporalités que peut absorber le marché. 

Vous le disiez, le logement est aussi une problématique territoriale. En quoi l’équation actuelle n’est-elle pas satisfaisante ? Quelles solutions pourraient y remédier ? 

On a souvent l’habitude de dire que le problème dans le logement, c’est qu’on ne construit pas assez. Or, quand on regarde les chiffres de construction de ces dernières années, on voit qu’on construit suffisamment pour répondre à la croissance démographique. Le vrai problème est dans la répartition de l’offre de construction et de l’offre de logement. Il faut savoir qu’aujourd’hui, près de 8% des logements sont totalement vides sur notre territoire alors que, dans le même temps, la Fondation Abbé Pierre nous apprend que près de 900 000 personnes sont privées de logement et que 4 millions sont considérées comme étant dans une situation de mal logement. 

Le problème territorial est très simple. On a hyper-construit il y a quelques années dans les métropoles, où on a concentré l’activité. Or, depuis 2018, on assiste dans ces zones à une diminution des mises en construction – environ 14% de baisse par rapport aux années précédentes – et à une forte augmentation des constructions dans les zones où il n’y a pas d’emploi. La question qui se pose est la suivante : est-il utile et pertinent de construire, par exemple, 200 logements dans une zone située à 60 km du premier centre d’activité urbain, alors qu’il n’y aura pas la demande suffisante ?

A contrario, est-il normal de ne pas construire dans les centres urbains, qui sont des zones extrêmement tendues, où les hausses de loyers sont les plus élevées en raison d’une demande extrêmement dynamique et de certaines contraintes législatives et politiques. Le principal problème du logement, c’est vraiment l’inadéquation entre l’offre et la demande de logement et d’activité. 

Le corollaire direct est le logement social, l’autre grand parent pauvre des diverses politiques menées jusqu’à présent… 

Tout à fait. Il y a 4,6 millions de logements sociaux en France mais, quand on regarde les critères de ciblage, on observe que près de 20 millions de personnes peuvent prétendre à entrer dans un logement social. Le problème du logement social est qu’il ne remplit plus du tout sa mission parce qu’il n’est plus priorisé pour les ménages les plus pauvres. Quelques chiffres permettent d’en rendre compte. Aujourd’hui, 130 000 personnes qui logent dans le logement social ont des revenus annuels supérieurs à 60 000€ ce qui en fait les personnes qui occupent le premier décile de revenus. A contrario, 1,9 million de ménages très précaires, qui appartiennent au premier décile de revenus, sont eux obligés de se loger dans le privé car ils n’ont pas accès au logement social, parce qu’il n’y a pas assez de rotation dans le logement social. 

Pour faire simple, une fois qu’on rentre dans un logement social, on y reste quelle que soit sa situation familiale, quelle que soit sa situation financière. On doit parfois s’acquitter d’un petit surloyer, qui n’est pas suffisamment désincitatif pour enclencher un déménagement. Le logement social aujourd’hui ne peut permet plus aux plus précaires de se loger à un coût abordable. Les ménages les plus fragilisés, les plus défavorisés, sont donc obligés de se tourner vers des solutions dans le privé, ce qui ampute encore plus leur capacité à se loger et leur pouvoir de vivre. 

Dans votre note rédigée pour l’opération “Relançons le débat économique”, vous abordez également la question de l’accès à la propriété qui est, à vos yeux, un autre point d’achoppement… 

On a assisté ces dernières années à une hyper concentration des biens locatifs au sein de quelques mains. C’est ce qu’on appelle les “maxi propriétaires”. On compte près d’un million de ménages qui seraient propriétaires de plus de cinq logements. Le taux de propriétaires parmi le premier quartile – les personnes les plus défavorisées – a diminué de 8 points depuis 1984. Dans le même temps, le taux de propriétaires parmi les personnes les plus riches a augmenté de 18 points.

On remarque qu’en France, on devient propriétaire de plus en plus tard et quand on est de plus en plus riche. Cette hyper concentration, malheureusement, nuit à la fluidité du marché, oblige certaines catégories sociales à rester locataires et donc à être amputées de 70% de leur budget non pilotable tous les mois pour payer un loyer sans avoir, à terme, la perspective de devenir propriétaires. Pour rappel, devenir propriétaire en France, c’est l’assurance d’avoir un patrimoine très construit, mais aussi l’assurance d’avoir une certaine solvabilité bancaire, l’assurance d’avoir une certaine sécurité financière, économique et sociale. On est en train d’assister à une très forte dichotomie sur le marché du logement avec d’un côté une hyper concentration de ces biens dans quelques mains et de l’autre côté une diminution réelle du taux de propriétaires parmi la classe moyenne. 

Voilà donc de nombreuses pistes de réflexions pour le prochain quinquennat et nos prochains dirigeants. Ce programme est ambitieux. Le gouvernement a-t-il aujourd’hui les marges de manœuvre financières pour mettre un terme à ces dysfonctionnements ? 

Oui, car ces mesures ne sont pas forcément des solutions financières et la plupart se font même à coût constant. Pour vraiment répondre à ce besoin d’équilibre entre l’offre et la demande de logement sur le territoire, je pense que l’État a un rôle à jouer, non pas en augmentant l’offre de logement mais en augmentant l’offre d’activité dans les zones qui en manquent cruellement. Pour ça, il a un outil à sa disposition : la délocalisation de ses ministères, de ses services et de ses directions en province. Le fait de pouvoir délocaliser certaines de ces entités publiques dans des zones où l’activité est extrêmement faible pourrait permettre de fluidifier la politique du logement, de désengorger les zones tendues et de tendre un peu plus les zones détendues pour rééquilibrer le marché. 

Une deuxième mesure serait le développement des prêts à taux zéro pour les primo-accédants, en incluant tous les coûts relatifs à l’acquisition : les frais de notaire et taxes afférentes, mais aussi l’apport personnel qui est un vrai frein dans l’accès à la propriété. En l’espace d’une quinzaine d’années, l’effort nécessaire pour rentrer dans la propriété est passé de 3 années de revenus d’activité à 5 années aujourd’hui. Il faut que cet apport puisse être inclus dans le prêt à taux zéro pour faciliter l’accès à la propriété.  

Ensuite, pour corriger les dysfonctionnements sur le marché social, il faut arrêter de subventionner la pierre et commencer à subventionner les ménages. Je propose d’en finir avec la logique du logement social et de passer à une logique de ménage social, où l’État attribuerait la même subvention qu’il attribue aujourd’hui à un logement, mais la verserait directement à un ménage pour lui permettre de se loger dans le parc privé, dans le logement de son choix.

Cette aide, a contrario des APL qui ont un effet inflationniste lorsqu’elles sont versées aux ménages, serait versée directement aux propriétaires ou aux bailleurs qui la retrancheraient du prix proposé sur le marché. Cette mesure permettrait d’avoir une vraie politique sociale qui puisse non seulement amortir les différents chocs mais aussi permettre l’accessibilité à des logements de qualité situés dans des zones urbaines ou périurbaines, donc proches des lieux de travail et d’habitation, à un coût moindre. 

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