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Immobilier : la baisse est plus forte qu’on ne le croit

Immobilier une baisseLes notaires viennent de rendre publiques les estimations de prix immobiliers qu’ils établissent avec le concours de l’Insee. En France, entre octobre 2013 et octobre 2014, les prix des appartements anciens ont baissé de 1,7 %. En compilant les promesses de vente du trimestre, il est possible d’estimer avec précision l’évolution du marché au cours de l’année. Aussi, à Paris, les prix des appartements anciens auront perdu 2 % entre janvier 2014 et janvier 2015.

Cette évolution est qualifiée de « légère baisse » par les notaires, et par l’ensemble des commentateurs dont les appréciations se déclinent sur une gamme très réduite allant de « lente érosion » à « quasi-stabilité ». Il est vrai que, en comparaison des évolutions des indices boursiers où le CAC peut perdre 2 % dans la journée sans que ce soit un drame national, la dynamique du marché immobilier peut paraître atone.

Pour juger de l’ampleur de la baisse que l’on observe et la comparer de façon adéquate, il est tout d’abord nécessaire de la ramener à une mesure commune; on utilise habituellement l’inflation, soit l’évolution des prix des biens de consommation. Cette dernière atteindra probablement 0,5 % en 2014, ce qui conduit à une baisse des prix immobiliers de 2,5 % une fois l’inflation retranchée. On parle alors d’évolution réelle des prix immobiliers.

Une dynamique de marché bouleversée

Avec 2,5 % de baisse réelle, le marché immobilier a atteint un seuil critique. Selon l’excellente étude de Stéphane Gregoir et Tristan-Pierre Maury, ce 2,5 % était également le rendement locatif réel à Paris en 2004. Leur estimation est à la fois plus faible et plus fiable que celles qui circulent habituellement car les deux chercheurs se basent sur une évaluation microéconomique et prennent en compte les périodes de vacance des biens mis en location. Etant donné l’évolution jointe des prix et des loyers depuis dix ans, ce rendement a peut-être même diminué.

Lorsque la baisse des prix est supérieure au rendement locatif, la dynamique du marché est totalement bouleversée. Il devient plus rentable pour un propriétaire bailleur de vendre son bien que de le laisser à la location. A l’inverse, un locataire souhaitant acquérir un bien a intérêt à différer son achat et à rester dans un bien loué, cette stratégie étant même renforcée par des anticipations de taux d’intérêt qui ne sont pas haussières.

Dans un contexte de baisse des prix, et a fortiori lorsqu’elle est supérieure au rendement locatif, le rapport de force entre les acheteurs et les vendeurs est inversé. Le temps est du côté de l’acheteur, qui fait le prix. Le vendeur devient pressé et accepte les remises qui lui sont demandées.

La comparaison historique est particulièrement éclairante. Depuis 1975, les prix immobiliers corrigés de l’inflation ont connu deux grandes phases de baisse en France. Pendant dix-neuf trimestres consécutifs, les prix réels ont baissé en rythme annuel entre le second trimestre de 1981 et le quatrième trimestre de 1985. Pendant vingt-deux trimestres, les prix ont à nouveau baissé entre le premier trimestre de 1992 et le quatrième trimestre de 1997. A la suite de la crise de 2008, les prix en France n’ont baissé que pendant sept trimestres.

La phase actuelle de baisse a débuté au deuxième trimestre de 2012, et il n’y a pas de raison qu’elle s’arrête. Car, en paraphrasant Carmen Reinhart et Kenneth Rogoff, il ne faut pas croire que « cette fois, c’est différent », une expression qui revient toujours lorsque, au sommet d’une bulle, les experts sont aveuglés et les investisseurs proches d’être ruinés.

Non, il n’y a pas de raison objective, ni économique ni démographique, au niveau encore très élevé des prix immobiliers. Le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages est toujours de 32 % supérieur à sa moyenne entre 1975 et 2001. De même, il n’y a pas de spécificité française qui serait imputable à telle ou telle politique. La plupart des pays développés ont connu une hausse exubérante des prix entre 2002 et 2008. La seule différence, c’est la date à laquelle les prix ont commencé à baisser.

Une intervention publique pour contrer la baisse qui s’est enclenchée n’est pas souhaitable. Des prix immobiliers trop élevés drainent une part trop grande de l’épargne des ménages vers la pierre et privent les entreprises d’une source naturelle de financement. Ils réduisent également la mobilité géographique et renforcent la reproduction intergénérationnelle des inégalités. Une intervention serait, en outre, inefficace car elle ne ferait que retarder et amplifier la correction.

 

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