Le patrimoine immobilier dans notre pays est au coeur de bien des dysfonctionnements macroéconomiques, à l’origine de bien des difficultés que connaît la jeune génération, mais sa gestion, entièrement repensée, est vraisemblablement une des clefs majeures pour relancer la croissance et apaiser les tensions.
Pourquoi ? Parce qu’il y a un déséquilibre très important entre le patrimoine moyen des Français, largement composé de patrimoine immobilier, et le niveau des revenus moyens. Cela crée un premier obstacle, l’extrême difficulté que les jeunes ont à se loger, et l’une des raisons majeures de leur problème pour rentrer sur le marché du travail. Ils n’ont tout simplement pas les moyens d’acquérir un logement ou de rentrer dans ce système si compliqué, si lourd de garanties exigées, puisque le fait d’avoir un CDD leur rend très complexe le fait de postuler pour un logement. Si l’on ajoute qu’il manque vraisemblablement un bon million de logements disponibles, on est là au centre même de ce qui crée la perception de la génération sacrifiée. Mais l’affaire du patrimoine immobilier ne s’arrête pas là. Nul ne sait ce que sera le développement des maladies neurodégénératives. Une seule chose est certaine, c’est que si malheureusement cette calamité s’accroît, une partie de la population aura bien du mal à financer la gestion de sa dépendance et bien évidemment l’APA ne pourra être l’unique solution au problème.
On le voit donc, à deux moments du cycle de vie se posent des problèmes de logement avec ce paradoxe étonnant que nous disposons d’un patrimoine très important, largement entre les mains des retraités. Que faire ? Il faut rendre partiellement liquide ce stock de richesse et l’employer vraiment, car au fond, on peut très bien avoir l’usage d’un bien sans en avoir obligatoirement la propriété. C’est dans cet esprit que certains ont imaginé de relancer des systèmes de viager, ce qui ne résout qu’une partie du problème puisque le principal objet de cette proposition est de permettre à des retraités aux revenus faibles mais disposant d’un petit patrimoine immobilier de faire face aux chocs financiers liés à la dépendance.
La proposition faite ici a pour objectif de résoudre, partiellement bien entendu, les problèmes évoqués. Il s’agit de liquéfier le patrimoine, c’est-à-dire de permettre de manière beaucoup plus importante qu’aujourd’hui aux particuliers de vendre leurs biens. En contrepartie d’un achat par une banque, le vendeur s’engagerait pour un nombre d’années donné, par exemple dix ans, à rester locataire, ce qui permettrait à nos institutions financières de rentabiliser cet achat et à l’individu de disposer d’un patrimoine désormais financier tout en demeurant dans son logement. Bien entendu on pourrait imaginer qu’à la fin de cette période contractuelle, le vendeur aurait la possibilité de poursuivre cette location dans des conditions préalablement définies. Qu’est-ce que cela change ? Tout ou presque tout. Le retraité peut utiliser son patrimoine financier soit pour faire face aux dépenses de dépendance, soit pour transmettre une partie de ce montant à ses descendants. Mais là où le dispositif doit être complété sur un plan fiscal, c’est que l’idée sous-jacente consiste à substituer largement à des successions allant d’individus d’environ quatre-vingts ans à leurs enfants d’une soixantaine d’années des donations pour la génération la plus jeune. Celle-ci disposerait alors de moyens financiers qui lui permettraient soit d’acquérir un logement soit de lancer une entreprise. Bien entendu cela suppose que la fiscalité des successions et des donations soit rendue plus onéreuse pour les premiers et plus favorable pour les secondes.
Le fait de transformer ce stock de patrimoine en revenus peut fondamentalement modifier l’environnement économique en France. Demeure alors la volonté du système bancaire d’être actif à ce niveau-là. Pourquoi pas, mais si les réticences se faisaient trop fortes, on pourrait imaginer qu’une institution parapublique comme la Caisse des Dépôts se substitue à des volontés défaillantes.
