Une taxe foncière illisible et qui dérape, des primo-accédants matraqués fiscalement, des logements stérilisés : il est temps de mettre de l’ordre dans notre maquis fiscal immobilier. La solution : créer une seule taxe qui annule toutes les autres.
La pression fiscale est une chose, mais le manque de transparence et de visibilité de l’impôt est tout aussi dissuasif pour l’activité économique que le taux de l’impôt. Prenons l’exemple du secteur du logement. Les modalités de la taxation immobilière semblent défier le bon sens, l’efficacité et l’équité, constituant un frein évident à la mobilité des biens et des hommes. Si vous voulez vendre un bien, votre acquéreur s’acquittera des frais de notaire, un nom derrière lequel se cachent des collectivités locales auxquelles vous destinez un chèque «généreux». Les prix en sont rendus plus élevés et en période de stabilité des prix, la mobilité entre bassins d’emploi s’en trouve découragée.
Si vous préférez louer votre bien plutôt que le laisser vacant, vos revenus fonciers sont redevables de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. En revanche, si vous le laissez vacant, à l’exception de certaines communes, vous ne serez pas taxé, comme si le législateur voulait avantager le fait de stériliser son bien plutôt que de le faire fructifier. Il en résulte au moins deux bénéficiaires : le locataire et le propriétaire. Faut-il s’étonner dans ces conditions que le taux de logements vacants soit aujourd’hui très élevé, 8 %, alors que par ailleurs l’Etat, à travers différentes niches fiscales, dont le dernier avatar est le dispositif Pinel, cherche depuis de nombreuses années à encourager la construction de logements locatifs ?
Matraquage fiscal
Comment expliquer aux contribuables les écarts de taxe foncière allant du simple au double dans la même ville pour des biens de valeurs équivalentes ? Au cours des dernières années, les propriétaires ont vu le montant de leur contribution s’envoler, la taxe foncière servant de variable d’ajustement pour les collectivités locales en délicatesse afin d’équilibrer leurs budgets.
Nous pourrions également aborder la question de la taxation de la résidence principale des primo-accédants : elle s’effectue sur la totalité du bien alors que leurs propriétaires n’en possèdent en réalité que 20 % ou 30 %, le reste faisant l’objet d’un prêt hypothécaire. Depuis les années 2000, le marché immobilier est devenu plus dur pour les jeunes ménages urbains, en particulier dans les zones tendues et à Paris, en particulier. Ils n’ont en général d’autre choix que de commencer par le statut de locataire..
Ensuite, quand ils deviennent primo-accédants, ils payent des frais de notaires élevés indexés sur la valeur du bien, avant d’acquitter un impôt foncier «plein pot». Quelle que soit la façon dont on aborde le problème, force est de constater que derrière ces trois étapes du parcours résidentiel d’un jeune ménage, l’Etat le matraque fiscalement. La question de la justice intergénérationnelle est clairement posée.
Une seule taxe
Notre solution consiste à substituer à toutes les taxes immobilières existantes – droits de mutations à titre onéreux, imposition des loyers au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe sur les plus-values immobilières, ISF sur le capital immobilier – une et une seule taxe sur la valeur vénale du patrimoine immobilier nette de dettes immobilières.
A recettes fiscales inchangées, cette taxe prendrait la forme d’une taxe à taux unique, fixe, que l’on peut estimer à 1 %, puis au-delà d’un seuil à discuter – entre 1 million et 1 million et demi d’euros – s’ajouterait une surtaxe de 1,5% pour remplacer l’ISF sur le patrimoine immobilier. Pour la seule résidence principale, une exemption est imaginable pour des biens en dessous d’un certain seuil, par exemple 100 000 EUR.
Reste à définir comment évaluer la valeur vénale du bien. Pour les biens ayant fait l’objet d’une transaction depuis moins de 5 ans, la valeur enregistrée devant notaire ferait foi. Pour les autres, nous proposons qu’elle soit établie à dire d’expert immobilier. En cas d’écart de plus de 5 % avec son estimation, l’administration fiscale pourrait se retourner contre lui et lui infliger une pénalité sans inquiéter le contribuable.
Alain Trannoy est membre du Cerle des économistes et directeur d’études à l’EHESS
